周梦晗诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？-长沙民商事律师唐奉祖
周梦晗诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？-长沙民商事律师唐奉祖
周梦晗【《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”】
根据上述规定，房屋买卖双方都应当按照合同约定履行自己的合同义务，除非有约定的或者法定的事由。所谓约定的事由其实就是双方对合同内容做了变更或者对某个合同义务的履行附了条件或者期限。法定的情形，主要就是先履行抗辩权、同时履行抗辩权、不安抗辩权、合同不能履行等情形。
1、先履行抗辩权
【《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”】
这其中即包含了先履行抗辩权的概念（不赘述），如果房屋买卖一方享有先履行抗辩权，在对方未履行或者履行不符合约定的，其有权拒绝对方的履行要求，即其合同义务可以合法地推迟。
2、同时履行抗辩权
【《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”】
这其中即包含了同时履行抗辩权的概念（不赘述），如果房屋买卖一方享有同时履行抗辩权，在对方未履行或者履行不符合约定的，其有权拒绝对方的履行要求，即其合同义务可以合法地推迟。
3、不安抗辩权
【《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”】
这其中即包含了不安抗辩权的概念（不赘述），如果房屋买卖一方享有不安抗辩权，即有权拒绝对方的履行要求，即其合同义务可以合法地推迟。
4、合同不能履行
合同不能履行的概念比较广，包括法律上不能履行和事实上不能履行。法律上不能履行，如由于新政的出台导致买房人被限购，买房人可以拒绝卖房人要求过户的要求，而不能算作买房人违约【此种情形下，卖房人一般可以要求解除合同】。事实上不能履行，如房屋存在违建尚未拆除导致房产交易中心不同意过户，但是房屋买卖双方对于违建的存在在签订合同之前都是明知的，合同也未约定过户前卖房人要拆除违建（暗含保留违建之意）除外；再如房屋因地震倒塌（此种情形涉及到不可抗力导致解除合同的情形，在此不展开）。
此外，合同不能履行还包括一种情形，即由于合同对于部分合同条款没有约定或者约定不明确，且双方协商不成，导致合同不能履行。此种情形应该属于事实上的不能履行，此种情形属于因不可归责于合同双方当事人的事由导致的合同不能履行，合同当事人一般都可以要求解除合同。
诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？
1、诉讼是否上述四种情形？
诉讼是解决纠纷的法律程序。房屋买卖双方有纠纷，并不一定就产生“不安抗辩权”——败诉的风险不是不安抗辩权产生的事由。如果买房人以其不能支付剩余房款为由要求解除合同，卖房人自然可以暂缓履行过户和交房的义务，这是在行使不安抗辩权。如果卖房人以房子已经出售给第三人或被另案查封为由要求解除合同，买房人可以暂缓履行后续的付款义务，这也是在行使不安抗辩权。
但是，买房人以卖房人违约为由要求判令卖房人继续履行合同，配合办理过户和交房手续，买房人在诉讼后仍然应当按照合同约定的时间，按约支付房款，否则买房人就可能构成违约，除非卖房人的确构成违约，买房人因此而享有不安抗辩权或者先履行抗辩权或者同时履行抗辩权。
2、诉讼是否是一种新的不履行或者暂缓履行合同义务的情形（上面几种情形除外）？
不是。法律并没有规定诉讼是一种不履行或者暂缓履行合同义务的情形（上面几种情形除外），否则任何不能履行合同义务的一方都可以通过恶意的诉讼来推迟甚至是拒绝履行合同义务了。比如，买房人没有经济能力支付房款就起诉卖房人继续履行合同，以此来推迟自己的付款义务，这显然是不可以的。