周梦晗诡异的楼市：为何开发商仍在疯狂抢地！-京海博瑞曹琳
周梦晗诡异的楼市：为何开发商仍在疯狂抢地！-京海博瑞曹琳
周梦晗 本文为刘晓博原创作
最新一期的“21世纪经济报道”，发布了一条这样的消息：2018年前两个月，开发商仍然在疯狂拿地。
这条新闻有如下看点：
1、据中原地产统计，今年前2个月，50大热点城市的土地出让金高达6452.3亿，相比2017年同期的4019.2亿上涨达60.5%。
2、土地出让金收入最高的是杭州，达到591.5亿同比上涨250%；其次北京564亿同比上涨346%。苏州、武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市出让金额超过100亿。
3、土地溢价率普遍保持低位，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的数额。
4、房企普遍认为，2018年仍然是调控高压年。但他们同时认为，调控年也是拿地年。不过，房企拿地态度会有所谨慎。”
此前我已经在专栏里分析过央行公布的“2018年1月”的贷款数据：1月新增住户贷款超过9000亿，虽然中长期住户贷款（合法的房贷）比2017年1月略跌，但短期住户贷款却飙升了150%以上，超过了3000亿。
短期住户贷款飙升，意味着有大量“消费贷”、“个人经营贷”违规流入了楼市。有读者给我留言，说1月的房贷往往是前一年积压的。但我们使用的是同比增长，2017年1月和2016年1月，也存在同样的情况。
所以，我们可以得出结论：银行资金仍然加速流入楼市。至于1月之后如何，让我们拭目以待。
“21世纪经济报道”提供的信息则证明，开发商仍然在疯狂拿地。而且用今年“1月+2月”的数据跟去年“1月+2月”相比，基本上剔除了春节扰动的因素。
开发商仍然疯狂拿地至少说明了以下几点：
1、开发商仍然看好后市，而且坚信房地产调控是有周期的，目前的紧缩不会维持太久；
2、开发商资金链条不算紧张，仍然可以支撑土地出让金以60%的速度增长；而2017年全年土地出让金的增幅则只有40%左右。开发商负债率都非常高，为什么仍然能在“去杠杆”的大背景下这样大把花钱？这个大家自己思考吧。
3、开发商疯狂拿地的第三个逻辑，则是“迅速做大规模”的冲动。
对于开发商来说，“小而美”是不存在的，最终只能是“小而没”。还记得去年两个交易所收紧房企发债时的规定吗？如果你不是国营房企、公司没有上市，那么你必须是房企100强，否则免谈发债事宜。
所以，对于房企来说，做大永远是正确的。怎样才能做大？只能是千方百计借钱，疯狂拿地。然后尽量上市，如果A股借壳不行（IPO不允许），就上H股。
4、开发商疯狂拿地的第四个逻辑，是看好“新一轮城市化”和中心城市的“抢人时代”。
什么是“新一轮城市化”？其实就是京沪以外的城市全面进入“抢人时代”。北京和上海资源太好、人气太旺，只能被迫转向“选人时代”；而深圳、广州仍然在“抢人时代”，鼓励外来人口流入。至于二线城市、三线城市，也全面进入了抢人时代。
上图：据西安新闻报道，2018年2月4日“上午，全市186个有户籍业务的派出所共500余名户籍管理民警集体宣誓，坚决打赢西安人才人口争夺攻坚战。
中心城市进入“抢人时代”，则意味着中国的城市化全面进入了“大城市化”和“城市圈化”时代。杭州为什么土地收入第一？苏州、济南、武汉、重庆、天津这些城市为什么土地供应量剧增？都是因为落户门槛更低，人口增长迅速，不增加土地供应不行了。
看懂了上述四大原因，就不会被当前媒体上关于楼市的“胡言乱语”所蒙蔽。周期永远存在，通胀贯穿人生，珍惜每次调控，抓住有人口增量的高级别城市，有必要的时候甚至迁移自己的户口。这句话，就是我送给大家的建议。但是注意，你不能炒房，炒房是危险的，房价短期走势是很难预测的。
对了，还有读者询问如何看待“九三学社”在两会上的一个建议——试点房屋空置税。
我的看法是：想法非常好，但问题的关键是，很难认定什么是“空置房”。此外，目前中国的空置房恐怕更多出现在农村，以及人口流失的中小城市。这类地区恐怕是经受不起“空置税”的。
其实房地产税如果开征，就可以发挥“空置税”的作用，业主如果让房子空置，将承担一笔不小的税费。所以，与其费力不讨好地搞“空置税”，不如推动“房地产税”落地。
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